Golden Visa România: un atac la accesibilitatea pieței rezidențiale, un pas în direcția greșită, la momentul greșit

1. Contextul pieței imobiliare din Romania: scădere ofertei imobiliare, creștere de taxe si creșteri de preț

În timp ce alte state renunță la opțiunea de a obține Golden Visa prin intermediul achizițiilor imobiliare, noi deschidem ușa unei creșteri accelerate de preț exact într-un moment nefavorabil pentru piața internă:

• Oferta de locuințe noi este în scădere cu aproximativ 20%.
• TVA-ul pentru locuințele sociale a crescut de la 9% la 21%, reducând accesibilitatea pentru clasa de mijloc.
• Costurile de construcție, atat manopera cat si materialele, rămân ridicate.
• Condițiile de creditare sunt din ce în ce mai bune, cu oferte de la 4,71% dobândă fixă pe primii 3 ani.

Așadar, într-o piață cu ofertă în scădere și cerere în creștere, adăugăm acum un segment nou de cerere – străini (non UE), cu putere financiară mare, care cumpără proprietăți de 400.000 de euro. Nu se înțelege din proiectul de lege dacă valoarea proprietății achiziționate trebuie să depășească acest plafon sau pot fi 4 apartamente de 100.000 euro/unitate.‍

2. Care vor fi rezultatele aplicării Golden Visa în domeniul imobiliar din România?

Pe termen scurt vor dispărea proprietățile promovate în range-ul de 300.000 – 350.000 de euro, vor fi repoziționate la 400.000 de euro, iar creșterea de preț medie în următorul an, pe toate segmentele de piață din orașele magnet și pe litoral va fi de minim 20%.

Pe termen mediu, dezvoltatorii se vor orienta către construirea exclusiv a apartamentelor din sementul superior de preț, care se adreseaza acestei categorii de public, ceea ce va scumpi și mai tare proprietățile din segmentul mediu de preț prin lipsa de noi proiecte dezvoltate.

Odată crescut prețul de referință, efectul de ancorare va ridica întreaga piață, inclusiv în segmentele unde Golden Visa nu are relevanță directă, piata rezidentiala se va schimba semnificativ.

Un efect secundar va fi creșterea partidelor extremiste, aflate deja la o intenție de vot record. Oamenii simplii care nu pot concura cu cetățenii foarte bogați din afara Uniunii Europene și nu isi vor mai permite sa achiziționeze o proprietate, vor spera ca un astfel de vot va întoarce piața acolo unde a fost, la o piață accesibilă, asa cum s-a întâmplat la ultimele alegeri peste tot in Europa.

Există soluții pentru a atrage totuși acest tip de investitori și miliarde de euro în timp ce păstrăm piața imobiliară accesibilă?  Sigur că există, dar pentru asta trebuie să înțelegi mecanismele piețelor imobiliare și îți trebuie viziune pe termen lung, explic pe finalul articolului care ar fi acestea.

Dar să începem cu începutul:

3. Ce este Golden Visa?

„Proiectul de lege propune instituirea Programului de Rezidență prin Investiție (Programul Golden Visa), oferind cetățenilor din state terțe un permis de şedere temporară pe o perioadă de 5 ani, reînnoibil, în schimbul unei investiții minime de 400 000 euro în România.

Investițiile eligibile includ:

• achiziția de titluri de stat românești (min. 400.000 euro) cu scandeță de cel puțin 5 ani;
• achiziția de proprietăți imobiliare în valoare de minimum 400.000 euro, menținute cel puțin 5 ani;
• investiții în fonduri de investiții autorizate de ASF în cuantum de minimum 400.000 euro; achiziția de acțiuni la companii românești listate la bursă in valoare de minimum 400.000 euro.”

Care este motivația inițiatorilor propunerii legislative?

Beneficii fiscale directe pentru stat. Încasări din TVA si tarife administrative — în cazul investițiilor în imobile noi, statul încasează TVA la cota standard (21% de la 1 august 2025). Pentru un prag minim de investiţie de 400.000 euro/beneficiar, veniturile din TVA pot atinge peste 3,4 milioane euro anual, chiar într-un scenariu cu doar 50 de investitori.

În paralel, se colectează tarife ANCPI (0,15% din valoarea tranzacţiei), taxe administrative IGI pentru eliberarea permiselor de şedere şi eventuale taxe de program, care pot fi stabilite prin normele metodolog ice, după modelul altor state europene (Grecia, Portugalia, Malta).

Extinderea bazei de impozitare — fiecare investiţie atrage venituri fiscale colaterale prin taxarea serviciilor conexe: notariate, birouri de traduceri, agenţii imobiliare, consultanţi fiscali, avocaţi, intermediari financiari etc.

Venituri recurente si sustenabile. Impozite locale — proprietăţile achiziţionate de investitori vor genera impozite anuale pe clădiri şi terenuri, contribuind direct la bugetele municipale şi comunale.

Multiplicator economic — investiţiile in imobiliare, fonduri si companii româneşti generează efecte de antrenare: cerere suplimentară în construcţii, servicii, energie, utilităţi si locuri de muncă indirecte.”

În cazul în care sunteți curioși să citiți tot documentul îl puteți descărca de pe site-ul Consiliului Economic si Social.

Pe hartie sună bine, am putea atrage miliarde de euro investiții în piața imobiliară din partea cetățenilor străini, miliarde care ar genera zeci sau sute de milioane de eure în taxe și impozite pentru statul român pe termen lung, dar hai să vedem cu ce preț au venit aceste taxe in Portugalia, Spania și Grecia.

A, și nu mă pot abține să nu mă amuz de faptul că oamenii politici au descoperit faptul ca din dezvoltarea imobiliară statul câstigă foarte mulți bani !

4. Lecția Portugaliei: când aurul imobiliar devine plumb social

Programul Golden Visa (Autorizagâo de Residencia para Investimento) a fost implementat în Portugalia în 2012, generând un val de investiții străine în Lisabona și Porto. 7,3 miliarde euro de la lansarea sa in 2012, însă peste 90% din investiții au fost în imobiliare.

Rezultatul:

• Prețurile au crescut cu peste 80% în zece ani, creșterea valorică a fost inițial foarte rapidă în Lisabona, peste 120% în unele cartiere. De menționat ca în ultimii 10 ani cresterea de preț a proprietăților imobiliare a fost dublă față de media UE.
• Localnicii au fost excluși din piețele centrale, ajungându-se până la mișcări de stradă care militau pentru măsuri care să păstreze piața imobiliară accesibilă.
• Locuințele au fost transformate în active speculative sau apartamente de închiriat pe termen scurt.

În 2023, Portugalia a închis programul, recunoscând că beneficiile economice nu justificau dezechilibrele sociale și politice create.

Acestea nu sunt păreri, ci sunt informații extrase din articole din presa de specialitate sau studii științifice, cum ar fi “All That Glitters? Golden Visas and Real Estate”, autori João Pereira dos Santos, Kristina Strohmaier.

 „In November 2023, Foreign Policy magazine posed the question “Is Portugal’s Golden Visa Scheme Worth It?” (Greenwald, 2023), considering that among the other nine countries in Europe that also offer golden visas “[…] Portugal’s is the most popular” and claiming that it “[…] sent house prices skyrocketing”. Since the launch of the golden visa program, this is not the first time that concerns about inflated property prices have been raised. Already in 2018, the European Parliamentary Research Service pointed out that “because of the Portuguese RBI – although not exclusively – real estate prices are pushed above the financial capacity of most local households” (Scherrer and Thirion, 2018). Aggregate descriptive figures from Eurostat indeed show that house prices in Portugal increased by 42%, which is more than double the increase for the EU-27 member states (with 20%)

The most represented nationalities of golden visa grantees in Portugal during this period are the Chinese (4,467 main applicants), Brazilian (863), Turkish (380), South African (323), and Russian (296).

Utilizing real estate transaction data, we are able to identify a significant increase in the number of property transactions precisely sold at the N500,000 threshold. The excess mass at the threshold increased by about 60% suggesting that sellers strategically price properties in the course of the golden visa program leading to a distortion in the real estate market. In a second step, by merging transaction data with property tax records, we employed a DiD approach to assess whether the the benefits associated with a golden visa capitalize into housing prices. Our results revealed a notable “Golden Visa Premium,” where the transaction prices exceeded the fiscal values of properties by an average of N50,000. This premium indicates the extent to which the prospect of residency benefits through the Golden Visa program is capitalized into property prices.”

5. Spania: taxe suplimentare și retragere din piață

Spania a urmat același drum.

După 12 ani, în 2025, guvernul a eliminat Golden Visa și a introdus o taxă suplimentară de 100% pentru cumpărătorii non-UE (BBC, 2025).

Motivul: criza de locuințe și presiunea publică în creștere.

În Barcelona, prețurile s-au dublat în perioada 2012–2024, iar în Madrid, chiria medie a crescut cu peste 70%.
Guvernul spaniol a concluzionat că programul a contribuit la inflația imobiliară și la erodarea coeziunii sociale.

Cat de rau poate sa fie?

„Prime Minister Pedro Sánchez said the „unprecedented” measure was necessary to meet the country’s housing emergency.

The West faces a decisive challenge: To not become a society divided into two classes, the rich landlords and poor tenants,” he said.

Non-EU residents bought 27,000 properties in Spain in 2023, he told an economic forum in Madrid, „not to live in” but „to make money from them”.

“The program was devised in the aftermath of Europe’s 2012 debt crisis to allow rich foreigners to invest in real estate as one avenue toward attaining residency and eventually citizenship in the country. The programs, which popped up across the continent, succeeded in attracting capital, but may also have been too successful—real estate prices in city centers like Barcelona and Lisbon have surged, making both renting and buying housing unaffordable for many locals. Spain faces a severe housing shortage.”

De menționat că atât în Spania cât și în Portugalia au avut loc mișcări de stadă pentru a milita pentru o piață imobiliară mai accesibilă.

Plafonul în Spania a fost de 500.000 euro și, cu toate acestea, 94% din cei care și-au luat Golden Visa in Spania au fost cei care au achiziționat proprietati.

6. Grecia: prag mai mare, tensiune tot mai vizibilă

Grecia menține Golden Visa, dar a ridicat pragul la 800.000 € pentru a limita efectele speculative.

Chiar și așa, Atena și Pireu se confruntă cu o „oboseală a pieței”:

• Creșteri artificiale ale prețurilor,
• Investiții oprite în faza de precontract,
• Tensiune socială în rândul tinerilor excluși de pe piața locuințelor.

Într-un singur an, de cand au anunțat mărirea plafonului de achiziție, prețurile în Pireu, una din destinatiile preferate pentru achiziția unei prorpietăți imobiliare, au crescut cu 28%.

Între 2023 si 2024 au avut loc 17.900 de achizitii imobiliare prin Golden Visa, aproximativ cât tot stocul de apartamente nou dezvoltate în București și Ilfov, din 2024.

“The golden visa has been a disaster for Athens,” says Εfstathia Rapti, a real estate broker at the Athens firm Cityscape. “Especially some Chinese who bought without even seeing the flats. A few thousand flats were sold, and now many are vacant, do not pay land tax or contribute to the general expenses of the buildings.”

“The heightened demand has put upward pressure on property prices, particularly in areas with strong tourism development. According to market data, prices have risen significantly in recent years, especially in central Athens and popular islands. This makes it increasingly difficult for Greek citizens to purchase properties, as prices reach levels that are often unaffordable.”

On the other hand, the revitalization of previously low-demand areas contributes to the overall improvement of the market. Additionally, real estate growth has spurred construction activity, with new projects being developed to meet demand.

However, a major issue arises: the allocation of so many homes to foreign buyers results in fewer affordable rental options for locals, shrinking the pool of available housing and making it harder for residents to find reasonably priced accommodations.”

7. România: risc de polarizare economică și politică

România introduce programul exact când ceilalți îl elimină.

Cu o piață aflată în scădere de ofertă și cu TVA crescut, un influx de capital străin premium va:

• Împinge dezvoltatorii către segmentul de lux;
• Ridica prețurile în zonele de mijloc;
• Reduce dramatic oferta de locuințe accesibile.

„Nu cumpără doar un apartament — cumpără și dreptul de a locui într-o țară europeană. Iar costul acestui drept îl plătesc românii care rămân chiriași.”

⚠️ Când locuința devine inaccesibilă, democrația devine vulnerabilă

Scăderea accesibilității locuințelor nu afectează doar economia, ci și stabilitatea politică.
Cercetările recente ale LSE (2022), OCDE (2023) și Bank of England (2024) arată o legătură directă între:

• creșterea prețurilor locuințelor,
• percepția de excludere economică,
• și creșterea votului pentru partidele populiste și extremiste.

Țări precum Franța, Italia, Portugalia sau Grecia confirmă același tipar: acolo unde tinerii nu-și mai permit o locuință, extremismul politic crește.

8. Ce putem face în schimb: Stimularea autorizării de noi proiecte rezidențiale & finalizarea legii REIT-urilor

România are nevoie de capital străin, dar  direcționat în dezvoltare, nu în speculație.

Da, dezvoltarea rezidentiala poate atrage foarte multi bani, din care o parte importanta raman in tara, de la costurile materialelor, care merg catre producatori, costul manoperei, Taxe pe autorizare, impozite pe profit, TVA, impozitul pe veniturilor tuturor celor care lucreaza pentru producatorii de materiale sau pentru firmele de constructii, pana la viitoarele impozite pe proprietate. Am scris intr-un material precedent ca Romania a pierdut investitii de aproximativ 1.000.000.000 euro doar anul trecut, din scaderea numarului de locuinte livrate. Cererea e sus, ar fi inghitit lejer 30.000 de locuinte in plus. 

Soluția este stimularea autorizării de noi proiecte in orașele magnet in paralel cu finalizarea și implementarea legii REIT-urilor, care să fie incluse în Golden Visa, care ar permite:

• Investiții colective în proiecte noi;
• Tranzacționare transparentă pe bursă;
• Venituri fiscale in crestere pentru stat;
• Lichiditate și randamente pentru investitori, fără distorsiuni de preț în piața rezidențială;
• Crestere a ofertei de proprietati de vanzare sau de inchiriat;
• Stabilizarea preturilor proprietatilor imobiliare.

Acesta este tipul de capital de care România are nevoie: productiv, fiscalizat, stabil care creează valoare, nu o extrage, un capital care construiește, nu doar cumpără.

9. Concluzie: aurul adevărat e transparența

„Golden Visa” sună promițător pe hârtie: bani rapizi, investitori străini, dezvoltare.

Dar experiența Europei arată că aurul străin vine cu o notă de plată grea: pierdem echilibrul pieței, coeziunea socială și încrederea în instituții.

Aurul adevărat nu vine din pașapoarte vândute, ci din investiții care construiesc orașe, nu le golesc.

România poate fi prima țară care învață din greșelile altora — dacă alege dezvoltarea sănătoasă și REIT-uri, nu Golden Visa în imobiliare.

O piață sănătoasă nu are nevoie de aur, ci de încredere. Iar încrederea se construiește prin transparență, fiscalizare și viziune pe termen lung.

Mie mi-ar fi bine cu Golden Visa în imobiliare, sunt pregatit să monetizez, am proprietăți din segmentul superior în portofoliu și am cumpărat 2 domenii web care pot deveni rapid nr. 1 în Google pe Golden Viza, pentru publicul larg însă ar fi un dezastru. Sper ca măcar in ceasul al 12-lea oamenii politici să înțeleagă încotro ne îndreptăm.