Dezastrul din imobiliare. Doar 54 de contracte semnate prin Noua Casă 2025

Piața imobiliară din România traversează una dintre cele mai complicate perioade din ultimii ani, afectată simultan de incertitudini fiscale, majorări de taxe, costuri de creditare în creștere și un dezechilibru vizibil între cerere și ofertă. Barometrul acestor dificultăți este chiar programul guvernamental Noua Casă, care în trecut funcționa ca principal motor de acces la locuințe pentru românii cu venituri medii.

Acum, însă, cifrele din 2024 și 2025 indică un interes în scădere, în ciuda avantajelor declarative ale programului.

Dezastrul de la Programul Noua Casă 2025

Din 1 august 2025, TVA-ul la tranzacțiile imobiliare a crescut de la 9% la 21%, ceea ce a condus la o majorare directă a prețurilor cu 12%, cu potențialul de a atinge un salt istoric de 30% până la finalul anului. În acest context, dezvoltatorii și analiștii avertizează că impactul fiscal suplimentar va adânci criza de accesibilitate la locuințe, fără perspective clare de redresare în perioada imediat următoare.

În ciuda relansării programului Noua Casă 2025, rezultatele concrete sunt modeste.

Până la finalul lunii mai, conform datelor transmise de FNGCIMM (Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii), au fost semnate doar 54 de garanții (contracte și promisiuni), cu o valoare finanțată totală de 14,7 milioane lei.

Această sumă este departe de plafonul aprobat de Ministerul Finanțelor, de 500 milioane lei, și indică o reticență crescută a beneficiarilor în a apela la acest instrument.

Tendința nu este nouă, în 2024 a fost consumat 11% din program, dar bugetul era dublu

Această tendință nu este nouă. În 2024, programul Noua Casă a atins un minim istoric, cu doar 87 de contracte semnate, cu o valoare de 109.653 de lei, într-un context în care plafonul planificat era de 7.873 de contracte și un buget de un miliard de lei.

Astfel, doar 11% din fonduri au fost utilizate, semn al unui recul sever al cererii. Conform analiștilor de la FNGCIMM, acest regres a fost alimentat de o combinație toxică: inflație ridicată, creșterea dobânzilor, condiții de creditare mai dure și orientarea clienților spre credite clasice cu dobândă fixă.

„Noua Casă s-a acutizat și mai mult pe parcursul anului 2024, sub apanajul influenței unor factori de impact advers asupra deciziei persoanelor fizice în contractarea unor astfel de credite – presiuni inflaționiste ridicate, cu impact direct în costurile creditării imobiliare, înăsprirea condițiilor de creditare, translatarea către zona creditelor cu dobândă fixă în detrimentul creditelor Noua Casă”, precizează specialiștii FNGCIMM în raportul pe anul trecut.

Analiza pieței imobiliare din 2025

Această ruptură este confirmată de evoluțiile generale din piața imobiliară. În primele șase luni ale anului 2025, s-au vândut la nivel național aproximativ 74.500 de locuințe – în scădere cu 3,4% față de aceeași perioadă a anului trecut.

În București, scăderea este și mai accentuată, de 7,9%, cu un minus de 10% doar în municipiu. În schimb, vânzările au crescut ușor în județul Ilfov, semn că mulți cumpărători se reorientează către zone mai accesibile din punct de vedere al prețului.

Mai mult, lipsa locuințelor noi disponibile accentuează problema. Conform datelor SVN România, 2024 a fost anul cu cele mai puține locuințe finalizate în București din ultimii cinci ani, iar 2025 nu aduce nicio îmbunătățire. În paralel, zone precum Constanța sau Cluj-Napoca devin piețe dominante regional, semn al unei migrații de interes dinspre Capitală spre alte centre urbane.

„2024 a adus cel mai scăzut număr de locuințe finalizate în București și împrejurimi înregistrat în ultimii cinci ani, iar pentru 2025 estimăm un volum la fel de mic de livrări, fapt care își arată deja efectele negative și asupra vânzărilor de locuințe din regiune”, a afirmat Andrei Sârbu, CEO SVN România.

Constanța a devenit cea mai mare piață rezidențială regională după numărul de locuințe vândute, conform datelor ANCPI, exceptând regiunea București – Ilfov, care a fost cu 23,6% mai mare în primul semestru din 2025 față de perioada similară din 2024.

Creșterea TVA va afecta și mai tare piața

Toate aceste evoluții sunt influențate puternic de deciziile fiscale. Compania Sud Rezidențial atrage atenția că majorarea TVA-ului de la 9% la 21% va avea un efect devastator asupra prețurilor și asupra accesibilității locuințelor.

„În cifre, prețurile la locuințele noi au crescut în ultimii 2 ani, la nivel național cu 13% în anul 2024 și 15% în primul semestru al anului 2025. Pe de altă parte, numărul de tranzacții a scăzut în anul 2024 cu 14% raportat la anul 2023 și cu 18% în primul semestru al anului 2025 raportat la perioada anterioară. Din corelarea acestor cifre se observă o legătură directă și clară între creșterea prețului și scăderea numărului de tranzacții la nivel național, grevată în ultimele luni de incertitudinea politică și fiscală, care au condus la scăderi bruște ale numărului de tranzacții”, spun reprezentanții Sud Rezidențial într-o analiză a companiei.

Creșterea TVA-ului de la 9% la 21% va conduce la o creștere directă și automată a prețului de tranzacționare a locuințelor noi cu un procent de 12%, ceea ce ar conduce la o creștere istorică a prețurilor la locuințele noi, cu un procent de 30% sau mai mult, în anul 2025, mai susține conducerea companiei.

„Dacă analizăm măsurile fiscale, care sunt propuse spre adoptare, observăm că anularea TVA-ului redus de 9% pentru locuințele noi și trecerea la taxarea standard de 21% reprezintă o creștere mai mult decât dublă a taxelor (mai exact 233%) pentru acest domeniu extrem de important pentru industria națională, fiind cu siguranță domeniul care va fi cel mai afectat de noile măsuri fiscale”, este concluzia celor de la Sud Rezidențial.

Condițiile de creditare și garantare Noua Casă 2025

Chiar dacă Noua Casă 2025 rămâne teoretic atractivă – cu avansuri minime de 5%, dobânzi reglementate și comisioane reduse – obstacolele birocratice, împreună cu neîncrederea tot mai mare în politicile fiscale, îi determină pe mulți să renunțe la ideea achiziției prin acest program.

Programul Noua Casă 2025 a devenit operațional de la mijlocul lunii aprilie, cu un plafon de garantare de 500 milioane de lei alocat la 13 bănci.

Avansul minim este de 5%, iar comisionul de administrare este 0,15%. Beneficiarii pot consulta Ghidul Noua Casă pe www.fngcimm.ro.

În plus, beneficiarii se bucură de onorarii notariale cu 30% mai mici decât media pieței, pentru contractele de vânzare-cumpărare și alte acte aferente.

Valoarea maximă a creditului

Programul Noua Casă 2025 se acordă în lei, pentru achiziția unei singure locuințe. Valoarea maximă a creditului este:

• 66.500 euro pentru locuințe cu prețuri de până la 70.000 euro, cu un avans minim de 5%;
• 119.000 euro pentru locuințe de până la 140.000 euro, cu un avans de 15%.

Dobânda este variabilă, compusă din IRCC (Indicele de referință pentru creditele acordate consumatorilor) + o marjă fixă de aproximativ 2%.

Durata creditului: maxim 30 de ani.

Asigurări: obligatorie (PAD) + facultativă, cesionate către Ministerul Finanțelor și bancă.

Garanții: ipotecă de rang I, ipotecă mobiliară asupra conturilor, depozit colateral (echivalentul a 3 rate de dobândă).

Cine poate aplica la Noua Casa 2025

Persoanele care nu dețin o locuință sau dețin una mai mică de 50 mp (neachiziționată prin Prima Casă).

Programul nu are limită de vârstă și poate fi accesat individual sau cu partenerul de viață.

Soțul/soția pot fi garant/coplatitor, iar beneficiarii trebuie să respecte și condițiile cerute de bancă.

Locuința și prețurile eligibile

• Preț maxim 70.000 euro → locuințe noi, vechi sau consolidate → avans 5%, garantare 50%.
• Preț 70.001–140.000 euro → locuințe noi (ANL, construite în ultimii 5 ani) → avans 15%, garantare 60%.

Se permite achiziția unor locuințe mai scumpe, dar diferența trebuie acoperită din surse proprii.

De la debutul Programului Prima Casă, în 2009, și până la finalul anului 2024, FNGCIMM a acordat peste 334.000 de garanții, în valoare totală de 31,6 miliarde lei, susținând credite în valoare de peste 64 de miliarde lei. Rata de neplată a garanțiilor este una dintre cele mai mici din sistem: doar 0,35%, cu mult sub media creditelor neperformante pentru persoane fizice.

Articolul a fost realizat integral de Clever News Center – de la alegerea subiectului până la redactare – în exclusivitate pentru Termene.ro.