Studiu. Ce se întâmplă cu piața rezidențială în 2026. Cinci tendințe de urmărit

Costurile de construcție nu cedează

Până la finele lui 2024, estimările plasau costurile de construcție pe o pantă ușor descendentă în 2026, însă realitatea a corectat aceste previziuni. Prețurile materialelor și ale combustibililor au rămas relativ stabile, iar eliminarea facilităților fiscale pentru angajații din construcții, în vigoare de la începutul lui 2025, a majorat cheltuielile salariale ale companiilor, adăugând presiune suplimentară.

Conflictul din Iran a complicat și mai mult calculele companiilor. La începutul lui 2026, prețul petrolului se apropia de nivelurile din 2022, moment în care inflația a dat încă o lovitură economiei globale. Dacă această dinamică nu se inversează rapid, iar probabilitatea e scăzută, dat fiind că infrastructura energetică avariată necesită ani pentru refacere, efectul asupra prețurilor la energie și, în cascadă, asupra costurilor de construcție ar putea fi semnificativ, arată consultantul EECFA.

În opinia sa, problema structurală ar fi aceea că prețurile locuințelor au crescut mai lent decât costurile de construcție în ultimii ani, comprimând marjele de profit ale dezvoltatorilor. Într-un context în care cererea solvabilă nu permite transferarea integrală a costurilor suplimentare în prețul final, constructorii se confruntă cu o presiune dublă.

Informații cheie:

• +7,9% - creșterea suprafeței utile totale autorizate pentru rezidențial în 2025
• -3,2% - mai puține locuințe finalizate la nivel național în 2025
• -4,5% - salarii reale mai mici în decembrie 2025 față de aceeași lună din 2024
• +6,9% - creșterea costurilor de construcție pentru clădiri rezidențiale în 2025

Salarii reale și consum în scădere

Comisia Națională de Prognoză anticipa deja, în raportul de toamnă 2025, că creșterile salariale vor rămâne sub rata inflației în acest an. La acestea se adaugă efectele nou-apărute: prețuri mai mari la energie (pe fondul conflictului din Iran) și alimente mai scumpe. Rezultatul este o deteriorare a puterii de cumpărare mai accentuată decât se preconiza.

Liberalizarea pieței de energie din iulie 2025 și majorarea TVA din august au împins deja indicele prețurilor de consum la 9,88% în septembrie 2025. Efectele s-au propagat rapid: venituri disponibile mai mici, consum privat contractat și, inevitabil, cerere mai redusă pentru locuințe noi pe termen scurt și mediu.

Cu toate acestea, raportul identifică un domeniu care ar putea câștiga teren: renovările. Când schimbarea locuinței devine financiar inaccesibilă, proprietarii tind să investească în îmbunătățirea celei existente, în special în eficiența energetică, unde economiile ulterioare la facturi justifică investiția inițială.

Blocuri de apartamente, nu case individuale

Privind înapoi la autorizațiile de construire emise în ultimul deceniu, traiectoria identificată este una clară, care arată că clădirile unifamiliale au rămas relativ constante ca număr, iar creșterea sectorului a venit aproape exclusiv din construcțiile colective. Tendința are o logică economică evidentă, dat fiind că prețul pe metru pătrat este mai mic, iar accesibilitatea mai mare.

Migrația internă amplifică această dinamică. Mutarea din mediul rural spre orașe, determinată de oportunități educaționale și economice, creează cerere pentru forme de locuit mai dense, nu pentru case individuale la periferia urbană. Pe fondul unui an marcat de compresie a marjelor și cerere fragilă, este puțin probabil ca această preferință să se inverseze.

Locuințe mai mici

Suprafața medie înregistrată în autorizații a rămas relativ stabilă între 2017 și 2025. Există însă un precedent istoric: în perioadele de recesiune sau de stres economic, suprafețele scad pentru a menține accesibilitatea. Dacă perspectiva economică pentru 2026 s-a înrăutățit față de estimările inițiale, și toate indiciile sugerează că s-a înrăutățit, reducerea dimensiunii locuinței devine un răspuns logic atât din partea cumpărătorilor, cât și a dezvoltatorilor.

Dependența de credite ipotecare continuă să crească

Datele din 2024 și 2025 arată o creștere semnificativă a volumului creditelor ipotecare noi, în ciuda celor mai ridicate dobânzi din ultimul deceniu. O parte din acest avans poate fi explicată prin prețuri mai mari ale locuințelor, dar nu întreaga creștere. Concluzia analistului EECFA este că o parte tot mai mare a populației nu mai poate achiziționa o locuință fără sprijinul unui credit bancar.

Potrivit Eurostat, ponderea populației care locuiește într-o proprietate achiziționată cu credit ipotecar a crescut constant, de la 0,5% în 2007 la 1,5% în 2024. Este o creștere lentă în termeni absoluți, dar ea reflectă o schimbare în modul în care românii finanțează accesul la o locuință.

Reducerile de dobândă așteptate la sfârșitul lui 2025 ar fi putut oferi un impuls. Conflictul din Iran a modificat acest scenariu: o nouă rundă de inflație energetică face o relaxare monetară mai puțin probabilă în 2026. Ipotecile rămân scumpe, dar rămân și singura cale spre proprietate pentru un număr tot mai mare de cumpărători.

Cifrele privind autorizațiile arată că dezvoltatorii privesc spre viitor. Valoarea lucrărilor de construcții începute a scăzut însă cu 21% în 2025 față de anul anterior, potrivit EBI Construction Activity Report. 

Concluzia raportului este că piața rezidențială din România are potențial structural solid, dar 2026 va pune la încercare răbdarea și rezistența financiară a tuturor actorilor implicați, de la constructori și dezvoltatori, la cumpărători.