Majorarea TVA la locuințe va avea un efect negativ asupra pieței rezidențiale și asupra economiei ca întreg, întrucât stimularea pieței ar fi adus mai mulți bani la buget, a explicat Georgian Marcu, fondator al companiei de consultanță imobiliară Green Angels Real Estate.
„În ceea ce privește domeniul rezidențial, soluția luată de guvern este exact opusul celei care trebuia a fi luată și care ar fi adus mai mulți bani la buget. Stimularea domeniului imobiliar ar fi adus mai mulți bani la buget și ar fi prevenit tensiuni sociale versus majorarea de TVA, care va avea efectul invers celui așteptat”, a declarat Georgian Marcu pentru Termene.ro.
Impact în piața imobiliară
Expertul imobiliar înțelege nevoia guvernului de a lua măsuri imediate pentru a așeza economia pe o traiectorie de stabilitate, dar atrage atenția că tranzacțiile imobiliare și construcțiile reprezintă împreună circa 15% din PIB.
Totodată, piața imobiliară se confruntă cu mai multe acumulări suprapuse, printre care o ofertă care a scăzut semnificativ în ultimii ani și o cerere în creștere pe fondul unor dobânzi mai reduse.
„În consecință prețurile au crescut cu 15%-25% în ultimele 12 luni, ceea ce face piața mai puțin accesibilă. Stimularea construcțiilor noi ar fi dus la o creștere a numărului de proiecte dezvoltate și implicit o stabilizare a prețurilor.
Mai multe construcții nou dezvoltate ar însemna mai mulți ani încasați la buget, atât din cota de TVA, cât și din impozitul pe profit al dezvoltatorilor, al firmelor de construcții sau al producătorilor de materiale de construcții. Asta ca să nu mai vorbesc de impozitul pe salarii al tuturor angajaților din domeniu.”
Primul pachet de măsuri fiscal-bugetare anunțat de guvernul Bolojan include eliminarea facilității fiscale de TVA redus la 9% pentru locuințele sub 600.000 de lei. Trebuie să menționăm că există câteva cazuri în care clienții mai pot beneficia temporar de TVA-ul de 9%, în cazul în care au un antecontract semnat și un avans achitat de 20% până la finalul lunii iulie 2025 și dacă locuința va fi livrată până la 1 august 2025. Dacă vreuna dintre aceste condiții nu este îndeplinită, cumpărătorul va plăti TVA de 21%.
Dar cât de tare va afecta această măsură piața imobiliară? O analiză realizată de Georgian Marcu pe datele obținute de Economedia arată că măsura lovește 70% din piața rezidențială nouă, cu o valoare de 2,5-3 miliarde de euro, și riscă să provoace o criză de accesibilitate.
Într-o discuție cu Termene.ro, expertul imobiliar a subliniat că măsurile anunțate de guvern vor avea impact atât pe plan social, cât și pe plan politic și economic. Din punct de vedere social, majorarea TVA de la 9% la 21% lovește cel mai puternic în tinerii aflați la început de drum care vor să își cumpere o locuință. De cealaltă parte, din punct de vedere politic, măsura ar putea ajuta partidele extremiste.
„Din punct de vedere politic vom vedea o creștere a simpatizanților partidelor extremiste. Potențialii cumpărători frustrați de faptul că nu își vor mai permite o locuință vor vota masiv politicienii care le vor promite o piață imobiliară mai accesibilă. Și nu, nu reinvetează ai noștri roata. Accesibilitatea piețelor imobiliare și imigrația au fost temele principale de campanie ale partidelor extremiste din întreaga Uniune Europeană.”
Dintr-o perspectivă economică, Marcu este de părere că această măsură gândită să aducă la buget câteva sute de milioane de euro va ajunge în final să scoată câteva miliarde de euro din bugetul statului.
„În opinia mea, această măsură nu va prinde 1 septembrie 2026. Dacă instituțiile statului își vor face treaba, INS va raporta trimestrial numărul proiectelor nou autorizate și suprafața autorizată, ANCPI să înceapă raportarea separată pe partea de tranzacții cu apartamente noi vs apartamente vechi, Ministerul Economiei să monitorizeze lunar TVA încasat din vânzarea de imobile noi și din antecontracte, iar dacă aceste date vor fi comparate în timp real cu aceeași perioadă a anului trecut, în maximum 6 luni de zile vom avea o imagine concretă a dezastrului produs de această măsură.”
Cum ajungem aici? Practic, mulți cumpărători se vor reorienta către piața secundară, adică către apartamentele vechi, de unde statul va încasa doar impozitul pe tranzacție de 1% sau 3%.
Mai departe, dezvoltatorii cu proiecte în derulare se vor gândi de două ori înainte de a merge înainte, iar cei care plănuiau lansarea unor proiecte noi ar putea pune terenurile în conservate până când vor avea vizibilitate asupra modului în care va evolua piața.
„Cu alte cuvinte, statul va pierde atât din TVA-ul colectat, cât și din taxele și impozitele plătite atât de către dezvoltatori, cât și de către firmele de construcții sau producătorii de materiale de construcții. Astfel, putem spune că din punct de vedere economic statul va pierde pe toate planurile, fapt ce se va reflecta semnificativ în PIB.”
Cine este Georgian Marcu
Georgian Marcu este unul dintre cei mai cunoscuți agenți din piața imobiliară din București și își dezvoltă activitatea sub propria firmă de consultanță imobiliară, mai exact Green Angels Real Estate.
Și-a început cariera în domeniu în 2006, iar de-a lungul timpului a câștigat de două ori titlul de „Agentul Imobiliar al Anului”. Totodată, Marcu a fost în 2014 președinte al APAIR (Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România).
Firma Green Angels SRL a avut afaceri de aproape 650.000 lei în 2024 și un profit net de circa 410.500 lei. Singurul acționar este Georgian Marcu, care figurează ca acționar și administrator și în firma Sebastian Properties SRL.
Măsurile Bolojan
Guvernul Bolojan a anunțat că vor fi adoptate în următoarele luni trei pachete de măsuri pentru reducerea deficitului bugetar excesiv. Luni, 7 iulie, guvernul și-a asumat răspunderea în Parlament pe primul pachet de măsuri.
Printre acestea, regăsim reașezarea TVA pe două praguri: o cotă generală de 21% și o cotă redusă de 11% pentru medicamente, alimente, materii prime pentru industria alimentară, hrană pentru animale, HoReCa, cărți, servicii de apă-canal, apă pentru irigații, semințe, îngrășăminte și pesticide, lemne de foc sau energie termică.
Cu mențiunea că în perioada august-octombrie 2024 vor fi monitorizate încasările din HoReCA și în funcție de rezultate se va decide ce cotă de TVA trebuie aplicată acestui sector.
TVA-ul se mărește și pentru locuințe, dar sunt câteva cazuri în care se mai poate aplica pentru încă un an de zile cota redusă de 9%.
Persoanele care au un antecontract semnat până la 1 august 2025 cu livrare până la 1 august 2026 pot să beneficieze de TVA de 9%. În cazul în care livrarea este după acel termen, TVA-ul va fi de 21%.
Pe lângă condițiile temporale există condiții care țin de imobil, pentru a beneficia de cota de 9%. Locuința nu trebuie să depășească o suprafață utilă de 120 mp și prețul de 600.000 de lei, fără TVA. Excepția de 9% se aplică și în cazul celor care vând către primării care vor transforma imobilele în locuințe sociale.
Pe ultima sută de metri, guvernul a mai introdus aici o regulă, pentru a-i opri pe cei care se grăbesc să semneze antecontracte pentru a beneficia de cota redusă de TVA la achiziția de locuințe. Cei care semnează antecontract în iulie 2025, trebuie să achite și un avans de 20% până la finalul lunii ca să se încadreze la TVA de 9%.
Totodată, măsurile includ creșterea accizelor la alcool, tutun, combustibil și produse cu conținut ridicat de zahăr, precum majorarea impozitului pe câștiguri din jocuri de noroc de la 3% la 4% și creșterea altor taxe pentru industria jocurilor de noroc. O altă măsură este scumpirea rovinietei.
Printre măsuri, mai regăsim dublarea impozitului pe cifra de afaceri a băncilor, la 4% (cu excepția băncilor care au o cotă de piață de 0,2% sau mai mică), înghețarea majorării pensiilor și salariilor din sistemul public în 2026 și aplicarea contribuției la sănătate pentru pensiile care depășesc 3.000 de lei pe lună până la finalul anului 2027.
Toate aceste măsuri vor intra în vigoare parțial sau integral la 1 august 2025. În același timp, guvernul a anunțat creșterea impozitului pe dividende de la 10% la 16%, care va intra în vigoare la 1 ianuarie 2026.
În același timp, va fi modificată acordarea concediilor medicale prin stabilirea unor praguri. Spre exemplu, un angajat care este în concediu medical pentru o perioadă de până la șapte zile va primi doar 55% din salariu, comparativ cu 75%, cum este în prezent.
Măsurile ar trebui să vizeze și reforma companiilor de stat, reducerea subvențiilor, asigurarea transparenței și actualizarea unor redevențe. Momentan, documentul publicat plafonează câteva stimulente, limitează unele sporuri și reduce o serie de indemnizații.
O parte din măsurile anunțate vizează educația, mai exact reducerea drastică a bugetului pentru bursele școlare și creșterea normei didactice pentru profesori.
Te-ar putea interesa și:
.webp)
.jpg)
.webp)
.png)
