Locuințele se cumpără mai sigur, dar sunt mai scumpe după noile reguli de pe piața imobiliară

Noile reglementări aduc mai multă transparență și sunt clar în favoarea cumpărătorilor, protejați de riscuri, spun jucătorii din piață.

Actul normativ a fost adoptat după scandalul „Nordis”, care a dezvăluit o schemă de fraudă imobiliară.

Nu în ultimul rând, noile modificări presupun obligații suplimentare și limite pentru dezvoltatori, care se vor reflecta în costuri suplimentare, efectul direct fiind creșterea prețurilor, chiar dacă procesul va fi lent.

Cumpărătorul este favorizat

Legea nr. 207/2025, cunoscută drept Legea „Nordis”, a intrat în vigoare pe data de 11 decembrie, aducând schimbări semnificative în modul în care se încheie convențiile de rezervare și promisiunile de vânzare-cumpărare pentru locuințele aflate în construcție.

Unele prevederi ale legii, precum cele referitoare la cadastru, produc efecte din 8 martie 2026, dar restul reglementărilor sunt deja în vigoare.

Dezvoltatorii imobiliari susțin că aplicarea noilor reglementări avantajează, în principal, cumpărătorii, care sunt puși la adăpost de eventuale fraude.

”Noua lege nr. 207/2025 cunoscută și ca Legea „Nordis”, schimbă radical obligațiile dezvoltatorilor în 2026 și mută balanța clar în favoarea cumpărătorilor. De acum, promisiunile de vânzare pot fi semnate doar cu autorizația de construire notată în cartea funciară, cu preapartamentare făcută legal și cu înscrierea imediată la notar, iar avansurile sunt strict limitate și corelate cu stadiul real al construcției. În plus, banii clienților merg într-un cont dedicat proiectului și pot fi folosiți exclusiv pentru acel șantier, ceea ce înseamnă mai multă transparență, mai puține riscuri și protecție reală pentru cumpărători”, a declarat pentru Termene.ro Bogdan Severin, Sales Manager Imopedia.ro.

Costuri mai mari

Reprezentații Atlas Realty, agenție imobiliară din Iași, vorbesc și ei de faptul că actul normativ oferă mai multă protecție cumpărătorilor. El aduce, însă, costuri mai ridicate pentru dezvoltatorii imobiliari.

„La sfârșitul anului a fost promulgată și “legea Nordis” care, deși vine cu ceva mai multă protecție pentru cumpărători, stabilește obligații suplimentare și limite pentru dezvoltatori, care vor genera costuri în plus, ce se vor reflecta în prețurile locuințelor.

Cu toate că numărul tranzacțiilor ar putea continua să scadă ușor și anul acesta, prețurile vor continua să crească, dar mai lent”, susține conducerea Atlas Realty.

Estimările privind o reducere ușoară a vânzărilor în 2026 continuă trendul din 2025, când a fost înregistrată o scădere cu aproximativ 22% a numărului de locuințe vândute la nivelul județului Iași, cifre corelate aproximativ și la nivel național. Situația a fost cauzată, în principal, de creșterea TVA la locuințe și renunțarea la cota redusă de TVA pentru locuințe mai ieftine de 120.000 euro și mai mici de 120 mp.

Pe de altă parte, vânzările de alte tipuri de imobile au mers bine și în anul 2025, numărul total de tranzacții de imobile înregistrând doar un recul de 5,8% la nivel național. În ciuda scăderii vânzărilor de locuințe în 2025, prețurile au continuat să urce, pe fondul unei oferte reduse în raport cu cererea din piață, dar și a majorării costurilor de producție, a inflației și a altor factori.

Informații detaliate

Noile reglementări impun dezvoltatorilor obligația de a include, încă din etapa promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, informații tehnice clare și complete despre unitățile locative oferite spre vânzare. Dacă pe unii i-a luat prin surprindere, există și companii care susțin că fac acest lucru de ceva vreme.

La Ecovillas Company, o firmă de dezvoltare imobiliară activă pe piața rezidențială din București de peste zece ani, acest nivel de transparență nu constituie o noutate, ci este o practică internă implementată de mai bine de trei ani, după cum susțin reprezentanții societății.

„Le oferim clienților toate detaliile complete privind finisajele și dotările locuințelor încă din faza precontractuală în măsura în care la acel moment le avem disponibile pe toate. Oferim informații despre tipul tâmplăriei, specificațiile prizelor și întrerupătoarelor, obiectele sanitare și bateriile incluse, precum și informații detaliate despre sistemele tehnice performante precum pompa geotermală, răcirea pasivă și recuperatoarele de energie”, a declarat pentru Termene.ro Veaceslav Vlas, .CEO Ecovillas Company.

Astfel, clienții primesc manualul de utilizare al locuinței, incluzând fișele de produs pentru echipamente și o fișă de garanții detaliată cu perioadele și condițiile de garanție oferite de furnizori.

Aceste practici au fost implementate după ce s-a observat o cerere tot mai mare de informații clare, mai ales în contextul discuțiilor publice despre transparența în imobiliare. Cumpărători pot astfel să înțeleagă corect performanța tehnologică a locuinței și cum să utilizeze eficient aparatura de ultimă generație, esențial într-un proiect cu tehnologii inovative, arată reprezentanții dezvoltatorului imobiliar.

„Considerăm că aceasta este o măsură care protejează clienții si oferă transparență,  iar dacă ești un dezvoltator bine intenționat oferi toate detaliile disponibile clienților care vor să facă pasul spre o casă nouă”, precizează Veaceslav Vlas.

Natura juridică a noilor obligații

Noile reglementări introduc o obligație extinsă de informare care depășește cadrul clasic al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. Datele tehnice nu mai au caracter orientativ sau comercial, ci devin elemente esențiale ale consimțământului contractual, cu efect direct asupra validității și executării contractului. Datele tehnice devin un instrument de presiune contractuală, arată avocatul Florin Moldoveanu.

Orice diferență minoră față de specificațiile asumate poate fi invocată pentru renegociere, blocarea recepției sau inițierea unui litigiu. Contractul riscă să fie folosit ca armă juridică, nu ca instrument de protecție.

Prin includerea detaliilor tehnice în documentația precontractuală, dezvoltatorul își  asumă o răspundere contractuală sporită. Orice diferență între specificațiile asumate și soluțiile tehnice finale poate fi calificată drept neexecutare sau executare necorespunzătoare a obligațiilor.

Reglementarea mută riscul contractual aproape integral asupra dezvoltatorului, reducând semnificativ marja de adaptare tehnică în faza de execuție. Riscurile comerciale, de piață sau de aprovizionare sunt astfel convertite în riscuri juridice.
Zona de flexibilitate juridică a dezvoltatorului se reduce semnificativ, iar riscul se mută din faza de execuție în faza de precontractare, precizează avocatul.