Vânzări record de locuințe în România în luna iulie, ultima lună cu TVA redus, cu ajutorul precontractelor

Eliminarea cotei reduse și majorarea TVA-ului standard de la 19% la 21%, intrată în vigoare la 1 august, a grăbit deciziile de cumpărare și a dus la tranzacții record atât în Capitală, cât și în marile orașe.

În București s-au vândut peste 5.000 de apartamente, reprezentând a treia cea mai bună performanță din ultimii doi ani și jumătate, conform datelor Colliers România.

Zonele cele mai active au fost Sectoarele 3 și 6, care au concentrat aproape jumătate din totalul vânzărilor.

Vânzări record și în Cluj-Napoca, nu doar în București

Situația nu a fost singulară: Cluj-Napoca a raportat peste 1.000 de tranzacții, cel mai ridicat nivel din ultimii trei ani și jumătate, confirmând dinamismul pieței locale. În contrast, Timișoara a avut doar o creștere ușoară, iar în Iași s-a înregistrat chiar o încetinire vizibilă a vânzărilor.

Analiza primelor șapte luni din 2025 scoate la iveală diferențe majore între marile orașe. Bucureștiul a înregistrat o scădere de 7% față de aceeași perioadă a anului precedent, Timișoara de 3%, iar Iașiul un declin abrupt de 25%. În schimb, Cluj-Napoca a înregistrat o creștere solidă de 14%. La nivel național, piața rezidențială a rămas aproape constantă față de 2024.

Mecanismul precontractelor

Un element cheie al acestei dinamici a fost mecanismul precontractelor.

Mulți cumpărători și-au asigurat prin semnarea de acorduri înainte de 1 august aplicarea cotei reduse de TVA, beneficiu valabil pentru livrările efectuate până la 1 august 2026. „Practic, acest mecanism a generat o fereastră de oportunitate pentru cumpărători și dezvoltatori, accelerând negocierile și încheierea acordurilor înainte de termenul limită, în încercarea de a evita costurile suplimentare generate de majorarea TVA”, a explicat Gabriel Blăniță, Associate Director | Valuation & Advisory Services, Colliers România.

El a subliniat și faptul că, spre deosebire de anii precedenți, când vârfurile de vânzări se înregistrau în decembrie, acum schimbarea de calendar a forțat piața să reacționeze mai devreme. „Această schimbare a creat un val brusc de interes și a accelerat semnificativ ritmul tranzacțiilor, demonstrând capacitatea pieței de a reacționa prompt în fața unor condiții fiscale noi”, a mai precizat Blăniță.

Profilul cumpărătorilor

Un alt aspect important este profilul cumpărătorilor. Majoritatea au fost persoane care și-au achiziționat locuințe pentru uz propriu, nu investitori. Explicația este simplă: din 2023, legea permite achiziția unei singure locuințe cu TVA redus. Astfel, cei care au beneficiat deja de facilitate nu au avut un stimulent real pentru a accelera o nouă tranzacție.

Efectele majorării TVA-ului standard asupra prețurilor rămân încă de văzut. Analiștii susțin că impactul va depinde de raportul dintre cerere și ofertă. O parte dintre dezvoltatori au anunțat că vor acoperi parțial sau chiar integral creșterea de TVA până la sfârșitul anului, pentru a menține atractivitatea proiectelor și pentru a nu frâna vânzările. Totuși, în lipsa unor stimulente fiscale, presiunea asupra prețurilor este inevitabilă.

„În acest context, diferențierea nu mai este doar un atu, ci devine esențială pentru a atrage atât cumpărătorii, cât și chiriașii. Piața rezidențială trece într-o etapă mai matură, în care vor performa proiectele cu o poziționare clară, eficiență energetică ridicată și facilități adaptate nevoilor actuale”, a adăugat Blăniță.

Urmează un regres

Specialiștii avertizează însă că vârful spectaculos al lunii iulie ar putea fi ultimul pe termen scurt. Noile taxe, majorarea impozitelor și încetinirea economiei vor influența cererea. În plus, costurile tot mai mari de întreținere, determinate de facturile la energie și de taxele locale mai ridicate, vor cântări tot mai mult în decizia de achiziție.

Mulți potențiali cumpărători ar putea prefera închirierea, ceea ce ar putea încetini ritmul vânzărilor în anii următori.

Astfel, piața rezidențială se află într-un moment de cotitură. Deși iulie 2025 va rămâne în statistici ca o lună record, viitorul va depinde de modul în care dezvoltatorii vor ști să se adapteze noilor condiții fiscale și economice.