Locuințele noi din București s-au scumpit cu 27% în ultimii doi ani, chiar dacă piața încetinește | Grafice

Media națională ascunde diferențe semnificative între piețele locale. Tranzacțiile cu apartamente au scăzut cu circa 16% în Cluj-Napoca, una dintre cele mai scumpe și mature piețe din țară, și cu 11% în Iași, în timp ce Timișoara a înregistrat o creștere de aproximativ 3%. 

Potrivit Colliers, aceste diferențe confirmă apariția unei piețe mult mai selective, în care accesibilitatea, nivelul prețurilor, oferta disponibilă și structura cererii locale cântăresc tot mai mult în rezultatele individuale ale fiecărui oraș.

Oferta de locuințe noi, în scădere

În 2025, la nivel național au fost livrate aproximativ 59.000 de locuințe, cel mai scăzut nivel din 2017 până în prezent. Pe termen scurt, nu se întrevede o creștere semnificativă a ofertei. Cel mai încurajator semnal al anului vine totuși din Capitală, unde suprafața utilă autorizată pentru clădiri rezidențiale a crescut de 3,6 ori în primele cinci luni din 2026, cel mai rapid ritm din ultimii cinci ani, pe fondul revenirii interesului dezvoltatorilor pentru proiecte noi.

Cu toate acestea, la nivel național, numărul autorizațiilor pentru clădiri rezidențiale a scăzut cu aproximativ 9-10% în primul semestru, iar în iunie scăderea a ajuns la circa 15% față de aceeași lună din 2025. 

București-Ilfov a fost singura regiune care a mers constant în sens opus. Practic, recuperarea din zona autorizațiilor este deocamdată specifică Bucureștiului, nu una de nivel național, iar efectele asupra ofertei se vor vedea abia peste 2-5 ani, după ce autorizațiile se vor converti în locuințe finalizate.

În paralel, activitatea de pe șantiere a crescut cu aproximativ 16% în primele cinci luni ale anului, cel mai rapid ritm dintre principalele segmente ale construcțiilor, deși efectul asupra numărului de locuințe finalizate se resimte cu întârziere. 

Și costurile de construcție rămân o presiune importantă, iar prețurile mai multor materiale au revenit pe creștere în 2026, unele apropiindu-se de niveluri record. Raportul Colliers arată că noile costuri asociate mecanismului european de taxare a carbonului pentru materialele importate pot adăuga presiune suplimentară asupra dezvoltatorilor.

„Nu vedem o scădere uniformă a pieței, ci mai degrabă diferențe tot mai mari între proiecte și orașe. Cumpărătorii sunt mai atenți la ce primesc pentru banii lor, iar dezvoltatorii aleg mai prudent unde și ce construiesc. În București, creșterea autorizațiilor este un semnal bun pentru oferta viitoare, dar efectele nu se vor vedea imediat. Vorbim mai degrabă despre proiecte care pot ajunge pe piață în următorii doi până la cinci ani”, explică Gabriel Blăniță, Director Valuation & Advisory Services la Colliers România.

Cererea se menține, dar cumpărătorii amână decizia

Interesul pentru cumpărarea unei locuințe rămâne la un nivel bun. Indicatorul Eurostat privind intenția de cumpărare sau construire este încă mult peste nivelurile de dinaintea pandemiei, chiar dacă a coborât față de maximele ultimilor ani. 

Cumpărătorii compară însă mai atent prețurile, costul total al locuirii și nivelul de îndatorare, amânând decizia atunci când locuința, zona sau condițiile de cumpărare nu răspund așteptărilor. Dezvoltatorii, în schimb, continuă să caute oportunități, atât printre jucătorii existenți, cât și printre companii noi care analizează intrarea pe piața locală.

Un factor care susține cererea este reziliența pieței muncii. Între maximul din martie 2025 și mai 2026, numărul angajaților a scăzut cu aproximativ 70.000 de persoane, echivalentul a doar 1,3% din total, comparativ cu peste 700.000 de locuri de muncă pierdute în perioada 2008-2010. Totodată, puterea de cumpărare a salariului mediu real este încă aproape dublă față de 2015.

Luna iulie ar putea apărea în statisticile finale ca o perioadă mai activă, după ce o parte dintre cumpărători s-au grăbit să finalizeze achizițiile eligibile pentru cota redusă de TVA de 9%. Presiunea de la finalul lunii a fost amplificată de indisponibilitatea sistemelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, începută pe 14 iulie în urma unui atac cibernetic care a afectat operațiuni necesare finalizării tranzacțiilor. 

Pentru a evita costuri suplimentare pentru cumpărătorii deja eligibili, termenul până la care locuințele pot fi livrate cu cota redusă de TVA a fost prelungit de la 31 iulie la 30 septembrie 2026, ceea ce ar putea distribui o parte dintre finalizări pe o perioadă mai lungă și reduce caracterul excepțional al unui eventual vârf de tranzacții în iulie. Episodul evidențiază dependența pieței de funcționarea infrastructurii administrative, într-un context în care autorizarea, cadastrul și intabularea sunt deja procese cu termene lungi.

Finanțarea continuă să susțină o parte importantă a pieței. Aproximativ 58% dintre achizițiile de locuințe sunt realizate prin credit ipotecar, o pondere similară cu cea din anul anterior. Programul garantat de stat sprijină segmentul mai accesibil, cu un plafon de garantare de 500 de milioane de lei în 2026 și o dobândă limitată la IRCC plus două puncte procentuale. 

Accesibilitatea propriu-zisă nu s-a îmbunătățit semnificativ, iar prețurile locuințelor au crescut, în general, mai lent decât inflația, dar și salariile au avut o evoluție similară, astfel că raportul dintre venituri și costul locuinței nu s-a schimbat suficient pentru a face achiziția vizibil mai ușoară, arată raportul Colliers.

Cresc diferențele dintre proiecte

La mijlocul verii, prețurile cerute în București erau cu aproximativ 9% peste nivelul de anul trecut, evoluție similară la nivel național. Creșterile lunare s-au temperat, iar piața este tot mai diferită de la un proiect la altul. În locul unor mișcări uniforme ale prețurilor, apar negocieri punctuale, discounturi și pachete comerciale mai generoase acolo unde proiectele nu au o poziționare suficient de clară.

Locuințele noi, bine amplasate, cu acces bun la transport și dezvoltate de companii cu reputație solidă, au avut evoluții mai bune, în timp ce locuințele vechi, mai ales cele din blocuri nereabilitate termic, sunt dezavantajate de facturile mai mari la energie.

„Prețul rămâne important, dar cumpărătorii se uită tot mai atent și la costurile care vin după achiziție, de la energie și întreținere până la timpul petrecut în trafic. De aceea, vedem diferențe tot mai mari între proiecte, nu o scădere generalizată a prețurilor. Locuințele bine conectate, eficiente și dezvoltate de companii cu o reputație solidă vor avea în continuare un avantaj, în timp ce proiectele mai slab poziționate vor avea nevoie de discounturi sau oferte comerciale mai atractive pentru a susține vânzările”, adaugă Gabriel Blăniță.

Perspectivele pentru o revenire mai puternică a creditării s-au îndepărtat față de începutul anului. Cu inflația încă aproape de două cifre la jumătatea lui 2026, Banca Națională este așteptată să mențină dobânda-cheie la 6,50% până în 2027. 

Contextul economic indică, de asemenea, o revenire lentă. Colliers estimează o scădere de aproximativ 0,7% a PIB-ului în 2026, după ce la începutul anului anticipa o creștere de aproape 1%. Deficitul bugetar s-a redus la aproximativ 2% din PIB la jumătatea anului, de la 3,6% în perioada similară din 2025, iar ratingul suveran a fost menținut la BBB- la sfârșitul lunii iulie, dar cu perspectivă negativă.

Pe termen mediu, cererea rămâne susținută de nevoia reală de locuințe. România are una dintre cele mai ridicate rate de supraaglomerare din Uniunea Europeană, iar marile orașe au nevoie de locuințe noi, eficiente și bine conectate. 

În București, infrastructura de transport va conta tot mai mult în alegerea unei locuințe: extinderea metroului, modernizarea liniilor de tramvai și conexiunile mai bune dintre zonele periferice sau semicentrale și marile centre de birouri pot crește atractivitatea unor cartiere considerate astăzi secundare.

Apartamentele noi din București - scumpire de 27% în doi ani

Datele din august confirmă tendința de creștere a prețurilor semnalată de Colliers. Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, prezentat în cadrul BREC Residential Conference organizat de Asociația Bucharest Real Estate Club, prețul mediu al unei locuințe noi din București a atins 2.549 euro/mp în august 2026, față de 2.333 euro/mp în august 2025 și 2.000 euro/mp în august 2024. Este vorba de un avans de 9,3% față de anul anterior și de 27% față de urmă cu doi ani.

Diferențele dintre sectoare rămân însă mari, iar în sectoarele 1 și 2 prețurile depășesc 4.000 euro/mp, în timp ce în restul sectoarelor media se situează între 2.447 și 2.569 euro/mp.

Oferta de apartamente noi din București a continuat să scadă în prima jumătate a anului. Cumpărătorii au putut alege dintr-un stoc de circa 13.000 de unități, față de aproape 16.800 în aceeași perioadă din 2025 și aproximativ 15.200 în 2024. Raportul dintre cerere și oferta din piață a crescut cel mai mult în zonele Tineretului-Timpuri Noi (15%), Drumul Taberei (12%), Băneasa (8%) și Aviatorilor (7%).

Pe piața chiriilor, numărul de unități disponibile în București a scăzut cu 9% în primul semestru față de aceeași perioadă din 2025, în timp ce cererea s-a menținut relativ constantă. Prețul mediu solicitat pentru apartamentele listate la închiriere a avansat cu 4%, ajungând la 675 euro pe lună, conform Imobiliare.ro.