Noi condiții la cumpărarea terenurilor agricole din extravilan

1. Rangurile de preemptori

Legea 175/2020 extinde în mod semnificativ lista beneficiarilor dreptului de preempțiune și schimbă prioritatea acestor ranguri. Astfel, vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan va fi posibilă numai cu respectarea dreptului de preempțiune ale următoarelor categorii de preemptori, în această ordine:

(i) coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv;

(ii) proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii – în cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află anumite proiecte (i.e. investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și pentru irigații), prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții;

(iii) proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării; (iv) tinerii fermieri, însemnând persoana cu vârsta de până la 40 de ani care deține competențele și calificările profesionale adecvate și care se stabilește pentru prima dată într-o exploatație agricolă ca șef al respectivei exploatații cu intenția de a desfășura sau care desfășoară activități agricole;

(v) Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișeștiˮ și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;

(vi) persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine; (vii) statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

Noua reglementare impune de asemenea o serie de condiții suplimentare destul de restrictive pentru o parte dintre preemptorii indicați mai sus, aceștia fiind ținuți să le îndeplinească întocmai pentru a își putea exercita dreptul de preempțiune.

2. Drept de preferință în favoarea cumpărătorilor specializați

Dacă niciunul dintre preemptori nu își exercită dreptul de preempțiune în termenul legal, Legea 175/2020 instituie o preferință acordată cumpărătorilor care îndeplinesc anumite cerințe specifice:

(i) să aibă domiciliul/reședință sau sediul, după caz, situat/ă pe teritoriul național, pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;

(ii) să întreprindă activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării aceleiași oferte.

Suplimentar acestor condiții, cumpărătorii persoane fizice trebuie să fie înregistrați de autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

În cazul cumpărătorilor persoane juridice, aceștia sunt ținuți să:

(i) prezinte înscrisuri din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activități agricole, astfel cum este prevăzut de Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal, astfel cum a fost modificată și completată, clasificate conform codurilor CAEN prin ordin al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale;

(ii) facă dovada situării domiciliului asociatului/acționarului care deține controlul societății pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare; în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății sunt alte persoane juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății trebuie să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

Potențialii cumpărători își vor manifesta intenția de cumpărare în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare prevăzut pentru preemptori.

3. Vânzarea liberă

Într-un final, doar dacă (i) preemptorii legali nu își exercită dreptul de preempțiune în termenul de 45 de zile, conform Secțiunii 1 de mai sus, și (ii) niciunul dintre potențialii cumpărători nu face în termenul legal dovada îndeplinirii condițiilor indicate în Secțiunea 2 pentru a putea cumpăra terenul, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică.

Menționăm că nerespectarea procedurii și a cerințelor prevăzute în Secțiunile anterioare atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare.

4. Respectarea destinației agricole

Cu privire la destinația terenurilor agricole situate în extravilan, proprietarii au obligația să le utilizeze exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării, iar în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță de vie, hamei și irigații exclusiv private, se va păstra destinația agricolă a acestei investiții.

În lumina acestei cerințe noi, se poate ridica problema în ce măsură vor mai putea proprietarii să scoată din circuitul agricol terenurile situate în extravilan, când, prin ipoteză, destinația agricolă nu va mai fi respectată, precum și în ce măsură aceste noi dispoziții se corelează cu prevederile legale in vigoare privind scoaterea terenurilor din circuitul agricol.

5. Introducerea de noi taxe substanțiale

Legea 175/2020 conține și o serie de norme de natură fiscală în cazul vânzărilor succesive cu privire la un teren. Astfel, în cazul terenurilor agricole extravilane care sunt înstrăinate anterior împlinirii unui termen de 8 ani de la cumpărare, se instituie obligația plății impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.

O regulă similară este aplicabilă și în cazul vânzării indirecte a terenului, prin vânzarea pachetului de control in societățile in care aceste terenuri reprezintă 25% din active. Astfel, în cazul înstrăinării directe sau indirecte , înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărarea terenului, a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă. Prin excepție, obligația de plată a impozitului indicat nu se aplică reorganizării sau realocării de bunuri în cadrul aceluiași grup de societăți.

Nerespectarea celor menționate mai sus este sancționată cu nulitatea absolută a contractului de vânzare.

Este de remarcat că obligația de plată a cotei de 80% nu este aplicabilă în situația în care se înstrăinează un teren dobândit în alt fel decât prin vânzare (e.g. prin moștenire, prin aducere ca aport în natură la capitalul social, prin schimb etc.) Prevederile legii fiscale vor veni în completarea impozitării acestor operațiuni în mod corespunzător.

6. Modificarea procedurii. Sancțiune

Legea 175/2020 își propune să modifice și o serie de aspecte procedurale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune. O primă modificare vizează termenul de exercitare a dreptului de preempțiune, acesta fiind prelungit de la 30 de zile la 45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei de către primăria competentă.

Altă noutate constă în anularea avizelor emise de către structura centrală sau de către structurile teritoriale în situația în care vânzătorul sau preemptorul decedează înainte de încheierea contractului de vânzare sau înainte de pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract de vânzare. Având în vedere că legea menționează expres decesul vânzătorului ori preemptorului, se pune problema în ce măsură respectivele avize își păstrează valabilitatea în cazul încetării existenței vânzătorului sau preemptorului persoană juridică. Apreciem că rațiunea se menține și în această ipoteză, sancțiunea anulării fiind de asemenea aplicabilă.

În ce privește sancțiunile pentru nerespectarea procedurii prevăzute de Legea 17/2014, Legea 175/2020 instituie sancțiunea nulității absolute a contractului de vânzare încheiat cu nerespectarea dreptului de preemțiune sau fără obținerea avizelor de specialitate.

Un articol semnat de Ioana Roman, partener, Filip & Company și Ilinca Porojan, associate, Filip & Company, publicat de Universul Juridic.