Alina Necula, Lion's Head: Pachetele de incentives au fost negociate „la sânge” | Top Floor

Totodată, ea a discutat și despre perspectivele investitorilor străini asupra pieței românești și schimbarea profilului chiriașilor de spații de birouri în perioada post-pandemică. Lion’s Head deține în România proiectul de birouri Oregon Park din nordul Bucureștiului, iar anul acesta finalizează prima fază a proiectului logistic din sudul Capitalei, care la final va avea o suprafață de 85.000 mp.

Ce a mai declarat Alina Necula în emisiunea Top Floor

Parcursul în real estate și clasele de active

„Indiferent de ce clasă vorbim, că vorbim despre rezidențial, birouri, logistică sau retail, îmi place foarte mult tot acest lanț valoric al real estate-ului. De la zona de căutare de terenuri, la zona de dezvoltare, la marketing și vânzări și apoi la customer service și managementul contractului. Le-am făcut pe toate."

„Între 2007 și 2016 am fost în zona de rezidențial. Am prins criza din 2008-2009, a fost un moment de învățare foarte, foarte bun."

Mutarea strategică de la office la logistică

„N-aș putea spune că este o mutare, pentru că putem oricând să facem și birouri, avem echipă care înțelege foarte bine această parte. Zona de logistică este o nouă direcție strategică, adăugată la zona de birouri, așa cum, poate, anumite grupuri fac rezidențial cu logistică sau retail cu birouri. Depinde de strategia pe care fiecare companie o are și de capitalul pe care îl poate investi într-o anumită zonă."

„Această schimbare strategică a fost determinată de niște factori macroeconomici și, da, unul dintre ei ar fi cererea crescută pe piața din România și Bulgaria de logistică, plus faptul că, statistic, există încă loc pentru a construi proiecte de logistică și industriale în România, comparativ cu celelalte țări din sud-estul Europei, cum ar fi Polonia sau Cehia. La noi încă mai este loc de metri pătrați de logistică."

Alegerea zonei de sud a Bucureștiului

„Întotdeauna logistica este foarte mult legată de infrastructură. Dacă nu ai infrastructură într-un anumit oraș, nu poți să ai spații de depozitare care să poată performa conform parametrilor de investiție ai unei companii."

„Ceea ce a determinat să mergem în zona de sud a fost faptul că în ultimii ani zona de sud a Bucureștiului a dezvoltat noua centură A0, cum o știm noi, care la acest moment este continuă și leagă zona de est de cea de vest."

„În vest sau nord, cu dezvoltatori vechi în piață, cu proiecte deja de sute de mii de metri pătrați și cu chiriași deja mutați acolo, este foarte greu ca jucător nou să-ți faci loc și să ai un proiect de succes. Și atunci ne-am uitat strategic la ce zonă este cel mai puțin acoperită și care are și infrastructura foarte bine definită. Rezultatul a fost că sudul ar fi un punct de interes puternic pentru noi."

Primul proiect logistic și gradul de ocupare

„Față de alți dezvoltatori din piață, noi am început construcția speculativ. Am început să construim 20.000 de metri pătrați în prima fază a proiectului. Proiectul va avea în total undeva la 85.000 de metri pătrați, în patru faze."

„Aș putea compara cu alte clase imobiliare: față de birouri, este clar un interes mai mare pe zona de logistică, există o cerere mai mare. La acest moment am semnat undeva la 60% din proiect este închiriat. Sperăm că până la momentul finalizării vom livra cu 100% ocupare."

Profilul chiriașilor și maturizarea pieței

„Marea lor parte sunt logisticieni, sunt business-uri românești care au crescut în ultimul an. Spațiile noastre se pot partiționa în unități mai mici și putem închiria de la 2.200 de metri pătrați în sus, până la 20.000 de metri pătrați. Lucrul acesta ne-a făcut destul de atractivi pentru chiriași care au business-uri făcute la noi în țară, care vor să se mute dintr-un stoc vechi."

„Toți, 100%, sunt business-uri cu acționariat 100% românesc, conduse de români. Și este foarte interesant să vezi lucrul acesta. Să stai la masă cu ei, să vezi cât de conștienți sunt de riscuri și de avantaje, să vezi cum își construiesc o mutare, cum arată business planul. Nu se mută nimeni doar de dragul de a se muta, înțeleg foarte bine piața și își negociază foarte bine condițiile. Mă bucur să văd când business-urile românești cresc."

„Este o alegere un pic mai sofisticată, în sensul în care oamenii înțeleg mai bine. Fiecare dintre ei s-a uitat la cel puțin 2-3 dezvoltatori din piață. Pachetele de incentive au fost negociate la sânge. Își construiesc foarte bine cazul pe baze economice solide. Și asta e bine, pentru că înseamnă că acești chiriași își construiesc și businessurile lor după aceleași baze solide."

Factorii determinanți în alegerea dezvoltatorului

„Am evitat o bătălie pe preț, pentru că nu este o bătălie câștigătoare nici pentru noi, nici pentru competiție. Eu personal evit bătăliile strict pe preț."

„În zona de logistică, chiriașii au apreciat foarte mult echipa pe care am construit-o și care are un istoric bun în piață. Știe ce înseamnă să construiești proiecte de logistică, știe să livreze la timp, este foarte important să fii în termenul pe care l-ai promis."

„Ajungem în zona de est, la autostradă spre mare, în 10 minute, iar la autostrada A1, spre vestul țării, ajungem în 20 de minute."

Parteneriatul cu IFC și sustenabilitatea reală

„IFC finanțează proiecte, în general proiecte verzi, foarte important acest lucru, în țări emergente, cum este și România. Faptul că noi avem un istoric bun, consistent, serios, în a livra produse, atât în zona de birouri, cât și în zona de logistică, a construit foarte mult în direcția încrederii."

„Zona verde este discutată foarte mult și este foarte puțin înțeleasă, aș spune eu, atât de către dezvoltatori, cât și de către consumatorul final. Alții o folosesc ca instrument de marketing. La noi nu este numai un instrument de marketing, ci o procedură extrem de serioasă. IFC este foarte riguros în a verifica tot ceea ce ne-am asumat."

„Avem proceduri prin care suntem verificați la nivelul de sunet din șantier, la nivelul de praf din șantier, pentru că sunt foarte atenți la comunitățile din zonă. În momentul în care se construiește, comunitățile din zonă sunt foarte importante pentru ei."

Piața românească văzută de investitorii străini

„Le-aș spune (investitorilor străini n.r.) că piața imobiliară din România este o piață matură, care s-a educat foarte mult în ultimii ani, cu oameni foarte buni care ar putea să-i ajute în dezvoltare, cu terenuri care sunt încă disponibile. Există potențial, există capital, există oameni."

„Este o țară minunată în care aș aduce pe oricine, măcar să o vadă înainte să investească. Și, din păcate, nu sunt foarte mulți care au curiozitatea să vină până aici."

„Dacă întrebi pe cineva din Statele Unite ale Americii, probabil că suntem văzuți ca o piață de frontieră, undeva între Europa de Est și zona Rusiei, zona Ucrainei. Dacă întrebi pe cineva care face afaceri în zona Europei, eu cred că suntem un pas următor normal pentru fondurile de investiții care investesc în zona Poloniei și Cehiei, atunci când piețele acolo sunt deja mature pentru ei, România este următorul pas firesc."

„Pentru unii poate fi un orizont de 5 ani, pentru alții de 10 ani, pentru alții de 15. Uitați-vă la zona de retail: acum retaileri din Polonia sunt foarte mulți prezenți în România. Probabil că după 15 ani de afaceri în Polonia, cu piața saturată acolo, și-au dat seama că există piețe externe care pot fi valorificate și de aceea au venit către România."

Schimbarea profilului chiriașilor din Oregon Park

„Din fericire pentru noi, avem în continuare aceiași chiriași pe care i-am avut din momentul achiziției, pentru că este un proiect foarte bun. Nu am pierdut niciun chiriaș în perioada de renegociere. Acesta este un punct foarte important și ne spune că decizia pe care am luat-o la momentul achiziției a fost corectă."

„Parcul de birouri din București în ultimii 10 ani a fost construit foarte mult pe zona de IT outsourcing, o zonă care s-a restrâns odată cu schimbarea modelului de comportament post-pandemic."

„Acum văd că trendul la nivel internațional este că lumea începe din nou să se întoarcă la birouri 5 zile pe săptămână. Chiar săptămâna trecută am citit un raport al Tishman Speyer din Statele Unite, care spuneau că au început să construiască birouri pentru că există cerere în America. Deci trendul se schimbă."

„Ce am putut vedea ca schimbare de profil este că am adus destul de multe business-uri românești care au crescut. Îl avem ca chiriaș pe CrisTim, una dintre cele mai puternice companii românești, cu unul dintre cele mai de succes IPO-uri din istoria Bursei românești."

Prezența la birou și datele din Oregon Park

„Marți, miercuri, joi este prezență aproape 100% la birou. Lunea și vinerea sunt undeva la 70%, prezența este un pic mai redusă."

Despre perspectivele pieței de office și nevoia de clădiri noi

„În acest moment, din cifrele pe care le urmăresc, vacancy-ul pe zona de birouri a început să scadă foarte mult. Am început să văd și companii noi care intră în piață."

„Toate acestea pot reprezenta un indicator clar că ar trebui să începem să construim din nou clădiri, pentru că oricum trece timp de la momentul în care te hotărăști până la momentul în care livrezi, cel puțin doi ani, dacă ai terenul deja autorizat."

Ce ar schimba în piața imobiliară din România

„La partea comercială, eu cred că trebuie să fim foarte atenți la ce se cere: să asculți clientul, să asculți vocea clientului, să înțelegi foarte bine care sunt cerințele și pe acestea să construiești proiectul."

„Clădirile din stocul din România sunt destul de noi, sunt clădiri foarte bune, care pot intra în competiție cu orice clădiri din afara României, la nivel de calitate a specificațiilor tehnice, a locației sau a modului cum a fost amenajat interiorul. Mi se pare că s-a făcut o treabă foarte bună."

Fast Track

• Piața imobiliară din 2026 este? „În dezvoltare."
• Cea mai bună investiție imobiliară în prezent? „Este în logistică."
• Biroul viitorului va fi? „Al noii generații."
• Un trend care trebuie să dispară? „Să ne plângem de milă."
• Un trend care trebuie să rămână? „Atenția la inteligența artificială și înțelegerea acestui concept, care este din ce în ce mai important și care va avea un impact foarte mare în cum vom face business."
• Cel mai supraevaluat concept din piață în acest moment? „La momentul actual, cred că zona rezidențială."