Bogdan Iliescu, Nusco: Calitatea unui proiect imobiliar se vede pe termen lung, nu la livrare

Bogdan Iliescu și-a început cariera în real estate în 2007, iar din 2022 ocupă funcția de director comercial al Nusco, unul dintre cei mai importanți dezvoltatori imobiliari din România, cu proiecte rezidențiale precum Nusco City și Nusco Green Homes.

În octombrie 2025, Nusco a anunțat un parteneriat cu Medicana Health Group pentru dezvoltarea primului spital al rețelei turcești în România, o investiție de peste 46 de milioane de euro, integrată în proiectul Nusco City din nordul Capitalei, cu o capacitate de aproximativ 120 de paturi.

„Proiectul Nusco City a fost gândit încă de la început ca o dezvoltare rezidențială de mari dimensiuni, însă cu o viziune mai amplă. Am pornit în 2020 cu prima fază și, având un teren foarte mare, am apelat la o firmă de arhitectură pentru a crea un master plan și pentru a construi un proiect de calitate. Ne-am dorit un concept de tip <oraș de 15 minute>, cu diverse facilități. Ținta este de aproximativ 4.000 de apartamente, iar pentru un astfel de proiect era clar că trebuie să aducem facilități care să ofere o experiență completă, atât locuitorilor, cât și celor din zonă.” 

În ceea ce privește procesul de livrare a unui proiect rezidențial, Bogdan Iliescu spune că este unul predominant emoțional, având în vedere că pentru mulți clienți este prima achiziție și vin cu așteptări ridicate. 

„Mulți cumpărători sunt la prima achiziție și vin cu foarte multe așteptări. Scopul nostru este să le livrăm acele așteptări sau chiar să le depășim. Comunicarea joacă un rol esențial pe tot parcursul proiectului, mai ales în contextul în care majoritatea locuințelor sunt achiziționate în faza de proiect, iar perioada de așteptare poate ajunge la aproximativ doi ani. Avem grijă să comunicăm corect și eficient pe toată durata contractului, iar spre final să fim cât mai aproape de clienți, pentru că atunci așteptările sunt cele mai mari.”

Cum s-au schimbat așteptările și comportamentul clienților

• Sunt foarte mulți clienți aflați la prima cumpărare, iar cei care au mai cumpărat sau au mai investit înțeleg că pot exista întârzieri în recepționarea sau livrarea apartamentului. Noi, până acum, am avut întârzieri foarte mici, de o lună, maximum două.
• Le spunem clienților că vom livra o fază, de exemplu în decembrie sau la final de an, dar fiind câteva sute de apartamente, este imposibil ca toate să fie livrate în aceeași lună, astfel că procesul se întinde pe două-trei luni. Durata depinde de clienți, de specificațiile lor și de situațiile prin care trec, pentru că în cei doi ani de așteptare se pot schimba multe: se căsătoresc, divorțează, trec de la persoană fizică la firmă sau fac optimizări fiscale, iar toate aceste situații trebuie gestionate, atât în interesul nostru, cât și al lor.
• Comportamentul nu s-a schimbat foarte mult, însă clienții sunt astăzi mult mai bine informați, datorită accesului la tehnologie și la multiple surse de informare, care le permit să se documenteze mult mai bine despre un dezvoltator. La începutul carierei mele în real estate, singura sursă de informare erau forumurile, unde discutau câțiva clienți, fiecare cu experiența lui, iar deciziile erau greu de luat pe baza unor opinii limitate. Acum există foarte multe canale, iar informația este mult mai accesibilă.
• În esență, emoțiile au rămas aceleași, pentru că este vorba, de cele mai multe ori, de prima și singura achiziție, iar pentru noi este important să îi înțelegem și să îi ascultăm.

Cum își păstrează un proiect valoarea în timp

• Trăsătura definitorie a unui proiect care își crește valoarea în timp este calitatea, pentru că aceasta se vede pe termen lung.
• Un proiect nou arată bine în primii ani, însă adevărata diferență se vede după o perioadă, când poți observa dacă fațada, spațiile comune, curățenia și zonele verzi se mențin la același nivel ca la livrare.
• Este dificil să compari proiecte noi la început, pentru că toate arată bine, însă în timp apar probleme dacă nivelul de calitate nu a fost corespunzător. De aceea, este important ca un client să analizeze dezvoltatorul, să vadă ce a construit, să viziteze proiectele livrate, dar în același timp să acorde o șansă și proiectelor noi, într-o piață care oferă multe oportunități. Atât timp cât există comunicare transparentă între client și vânzător, lucrurile pot funcționa foarte bine.

Ce ar trebui să devină standard

• Cred că ține foarte mult de fiecare dezvoltator în parte, însă pentru mine accentul este pe comunicare și transparență în relația cu clienții. Dacă toată lumea ar comunica corect și ar fi transparentă cu tot ce se întâmplă într-un proiect, nu cred că ar mai exista probleme.
• Clientul trebuie să vadă nu doar dezvoltatorul care vinde, ci și constructorul și partenerii din spate, pentru că garanția vine, în final, de la constructor. Este important să ai colaboratori de încredere, astfel încât să poți livra calitatea promisă și să fii în linie cu așteptările clientului.

Lipsa transparenței, o problemă din piață

• Problema ține de comunicare și de modul în care unii dezvoltatori aleg să facă marketing în relația cu clienții. Dacă comunici corect și oferi transparență, lucrurile merg bine până la final și proiectele se livrează fără probleme.
• În momentul în care lucrurile sunt ascunse, pot funcționa o perioadă, dar pe termen lung apar probleme și situații neplăcute, atât pentru clienți, cât și pentru dezvoltatori. Este nevoie de mai multă claritate și corectitudine în comunicarea dintre dezvoltatori și clienți.
• Ambele părți pot avea de pierdut. Un dezvoltator care nu comunică adevărul va avea de suferit la nivel de reputație, deci pe termen lung pierde. La fel și clientul, pentru că dacă nu există un raport corect între vânzător și cumpărător și dacă sunt ascunse lucruri, inevitabil apar probleme.
• Dacă ambele părți își respectă angajamentele, dezvoltatorul livrează în termenii promiși, iar clientul finalizează achiziția, lucrurile funcționează. Dacă apar situații pe parcurs și nu există comunicare eficientă, se ajunge în punctul în care transferul nu se mai realizează.
• În astfel de cazuri, cineva pierde: fie clientul, fie dezvoltatorul. Dezvoltatorul poate pierde un client după ce a ținut un apartament rezervat, cu un avans de 30%, timp de doi ani.
• După cei doi ani în care se dezvoltă proiectul, situația se poate schimba semnificativ, pentru că apar modificări legislative sau contextul geopolitic se schimbă, iar impactul poate fi unul important.

Cum ar arăta Bucureștiul viitorului

• Cred că cea mai mare problemă a Bucureștiului este aglomerația și ineficiența transportului în comun. De când au început lucrările la metroul din Otopeni, traficul s-a mutat pe alte rute, iar pe distanțe scurte se ajunge să petreci chiar și o jumătate de oră în mașină, ceea ce nu este eficient pentru nimeni, nici pentru oraș, nici din perspectiva consumului.
• Ar trebui găsite soluții care să fluidizeze traficul și să facă transportul de suprafață mai eficient, astfel încât oamenii să fie încurajați să îl folosească. Dezvoltatorii își fac partea lor și încearcă să aducă facilități în proiecte, dar este nevoie de o colaborare reală între autorități și mediul privat.
• Dezvoltatorii sunt responsabili pentru terenurile pe care le dețin și trebuie să respecte regulile pentru autorizație și recepție, însă este important să existe și control pentru ca aceste reguli să fie aplicate.
• În anumite zone lucrurile sunt bine făcute, însă la nivelul Bucureștiului și al zonei metropolitane există încă proiecte unde regulile nu sunt respectate. Este nevoie de o colaborare mai bună între dezvoltatori și autorități, astfel încât împreună să găsească soluții și să ducă orașul în direcția corectă.

Strategia Nusco și direcțiile de dezvoltare

• Modelul nostru de business se bazează în principal pe finanțarea bancară, lucrăm cu bănci locale, venim cu equity propriu, iar terenul fiind deja în proprietatea noastră, ne putem finanța proiectele.
• Pe măsură ce ne dezvoltăm, căutăm și alte opțiuni de finanțare, motiv pentru care am apelat și la obligațiuni, ca un test pentru a vedea cum este percepută compania de către piețele financiare și în perspectiva unei posibile listări.
• Dezvoltarea se face pe faze, fiecare durând doi-trei ani, iar pe măsură ce proiectele cresc ca dimensiune și complexitate, este clar că trebuie să găsim soluții suplimentare de finanțare.
• Urmează proiecte mari, precum hotelul, spitalul și școala, investiții de zeci de milioane de euro, ceea ce face necesară diversificarea surselor de finanțare.
• Pentru un dezvoltator care vizează proiecte de mare anvergură, diversificarea metodelor de finanțare devine esențială.
• La noi, creșterea a fost organică și continuă în același mod, însă pe măsură ce proiectele devin mai mari, este nevoie de oameni pregătiți, care să poată gestiona astfel de situații. Compania crește odată cu volumul proiectelor, de la vânzări și customer service până la financiar și juridic, iar nu mai poți face aceleași lucruri cu aceeași echipă atunci când vizezi dezvoltări mai mari.
• Este necesar să ai oameni specializați în fiecare domeniu, iar noi tocmai asta facem, recrutăm specialiști pentru noile investiții, astfel încât creșterea să fie una organică și procesele să rămână eficiente. Scopul este să existe un flux natural și bine organizat în companie, astfel încât toate proiectele să poată fi duse la bun sfârșit.

Riscurile din piața rezidențială

• Pentru investitorii din afara țării, principala temere este lipsa de predictibilitate și faptul că nu există o comunicare eficientă între autorități și mediul privat. Este greu de înțeles cum pot apărea schimbări legislative de la o zi la alta, care îi pun pe clienți în fața unor situații neașteptate, fără să existe norme clare de aplicare.
• Nu poți modifica o lege și să impui implementarea în câteva zile fără să existe metodologii, pentru că, în acest fel, se creează blocaje și se generează incertitudine. În astfel de situații, impactul este major, pentru că vorbim despre banii și emoțiile oamenilor.
• Legile sunt, în general, benefice pe termen lung, însă ar trebui implementate mai bine, cu perioade de tranziție clare și cu reguli stabilite din timp, astfel încât toată lumea să știe ce are de făcut.
• Ar fi nevoie ca autoritățile să fie mai conectate la realitatea din piață, să înțeleagă impactul deciziilor și să comunice mai bine, pentru ca aceste schimbări să nu fie resimțite ca o presiune inutilă de către clienți și dezvoltatori.

Ce se va întâmpla cu prețurile

• Sunt convins că prețurile vor crește, poate nu într-un ritm alert, dar creșterea va fi constantă.
• Tot ce se întâmplă pe piețele financiare și pe piața locală, creșterea costurilor cu materialele, taxele mai mari, salariile și forța de muncă mai scumpă, precum și dificultățile de aprovizionare, vor pune presiune pe prețuri. Inclusiv contextul geopolitic, cum este conflictul din Orientul Mijlociu, poate influența creșterea prețului petrolului și, implicit, a costurilor în general.
• Este important ca și puterea de cumpărare să crească, pentru că totul depinde de capacitatea clienților de a achiziționa aceste locuințe.
• România are un procent foarte mare de proprietari, iar Bucureștiul rămâne, ca nivel de preț, una dintre cele mai accesibile capitale din Europa. Diferențele față de alte piețe sunt semnificative, iar acest lucru susține perspectiva unei creșteri în continuare.
• Pe termen mediu, în următorii cinci ani, este de așteptat o creștere semnificativă a prețurilor, chiar dacă nu la nivelul dublărilor din trecut, ci mai degrabă în intervalul de 30–40%.

„Premium” ca standard în piață

• Termenul premium a devenit foarte utilizat din dorința dezvoltatorilor de a oferi produse cât mai bune pentru clienți.
• Nivelul de calitate al proiectelor din București este deja foarte ridicat, iar în multe cazuri lucruri precum tâmplăria din aluminiu, fațadele ventilate, parchetul din lemn, încălzirea în pardoseală sau ventilația integrată au devenit standard. Nu mai poți construi sub acest nivel, pentru că altfel scazi calitatea și nu mai ești competitiv în piață.
• De fapt, premium nu mai este doar un termen, ci nivelul la care a ajuns piața, una mult mai matură, în care clienții sunt bine informați și știu ce caută. Pentru banii pe care îi plătesc, clienții găsesc calitatea de care au nevoie, iar ceea ce numeam premium a devenit, în realitate, noul standard.

Fast track

• Piața imobiliară din 2026 va fi: mai stabilă.
• Investiția în imobiliare care merită în acest moment este: rezidențialul.
• Cumpărătorul român este: educat.
• Bucureștiul, ca piață imobiliară, este: în creștere.
• Un trend care trebuie să dispară din piața imobiliară este: lipsa transparenței.
• Un trend care va rămâne este: calitatea proiectelor.
• Cel mai subevaluat concept din piață este: reputația dezvoltatorului. Clienții ar trebui să fie foarte atenți la cine au în față atunci când iau o decizie.

‍