Georgian Marcu, Green Angels Real Estate: Principala problemă a pieței imobiliare este lipsa transparenței

Cu o experiență de aproape 20 de ani în piața imobiliară din București, Georgian Marcu este un consultant implicat în întregul ciclu de dezvoltare al proiectelor rezidențiale, de la achiziția terenului și etapa de design până la vânzări, managementul investițiilor și administrarea proprietăților. 

În opinia sa, piața imobiliară din România este în etapa în care ritmul începe să se accelereze vizibil, dar nu neapărat într-un mod echilibrat. După mai multe cicluri și ajustări, direcția actuală este una de creștere a prețurilor și de reducere a tranzacțiilor.

Însă una dintre problemele structurale ale pieței este lipsa de transparență, care face dificilă formarea unor opinii bine fundamentate și creează confuzie în rândul cumpărătorilor.

„Din păcate, principala problemă a pieței imobiliare, în opinia mea, este transparența. Oamenii nu doar că nu au date, dar nu se uită după ele, astfel încât să tragă niște concluzii corecte.”

Referitor la modificările privind cota redusă de TVA, care au generat numeroase controverse în piață, Marcu consideră că schimbările făcute nu au fost cele mai potrivite. În lipsa unei evaluări clare a efectelor acestor măsuri, rămân multe semne de întrebare legate de impactul real asupra pieței și bugetului.

„Mi-ar plăcea ca acum, la șase luni de când s-a luat măsura, să vină cineva și să spună, uite, s-au făcut atâtea tranzacții în cotă redusă. S-au semnat atâtea tranzacții, am încasat atâta TVA, e mai bine sau e mai puțin bine.”

Blocajul autorizațiilor din București rămâne unul dintre cele mai discutate subiecte din piața imobiliară, având în vedere efectele care încep să fie vizibile la câțiva ani distanță de la momentul deciziilor administrative. Reducerea ofertei a coincis cu o revenire a cererii, susținută de scăderea dobânzilor, ceea ce a amplificat presiunea asupra prețurilor și a contribuit la creșterea prețurilor din ultimii ani.

„În 2021 am spus că mi se pare greșit a suspenda PUZ-urile de sector fără a accelera realizarea PUG-ului. Problema pieței imobiliare este că o decizie luată astăzi nu o vezi în acea zi cum vezi pe bursă, îți trebuie un ciclu de dezvoltare. De ce spun că s-a văzut din 2024? Atunci am avut o scădere drastică a numărului de unități nou livrate.

La nivel național am avut o scădere de 15% în numărul unităților livrate, iar în București scăderea a fost de 35%. Acest lucru înseamnă ofertă mai mică, în timp ce cererea a început să crească pe fondul scăderii dobânzilor, ceea ce a dus la creșterea prețurilor în ultimii doi ani cu 35%.”

Cum au evoluat randamentele investițiilor

• Randamentele au scăzut semnificativ în ultimii patru-cinci ani, din cauza faptului că prețurile proprietăților au crescut, chiriile n-au ținut pasul. 
• Sunt segmente de piață, cum sunt locuințele noi construite, care aproape și-au dublat prețul în euro, în timp ce chiriile n-au crescut cu mai mult de 35%. Poate prin 2018-2019 ne uitam la randamente de 7-8%, acum cred că suntem la 5%, poate chiar sub 5%.

Accesibilitatea locuințelor pentru clasa medie

• Personal, nu sunt de acord cu studiile care arată că suntem cea mai accesibilă piață, pentru că trebuie să ne întoarcem la date. Pe zona de București, în studiile de piață sunt introduse și localitățile din jur, care sunt promovate ca fiind cartiere ale orașului, iar acest lucru duce la cifre viciate.
• Dacă am calcula corect și am lua în considerare doar orașul, am vedea că nu mai suntem atât de accesibili pe cât spun studiile. Ne întoarcem la transparența pieței, de fapt la opacitatea pieței, pentru că nu putem vorbi de o piață transparentă.
• Sper ca, odată cu e-Proprietatea, să aducem mai multă transparență și să vedem publicate prețurile de tranzacționare, așa cum se întâmplă în alte țări.

Migrarea către Ilfov: soluție sau compromis

• Migrarea către Ilfov vine din faptul că în București s-au dat foarte puține autorizații de construire, iar oamenii se duc acolo unde găsesc locuințe accesibile, pentru că nevoia de locuire există. 
• Investițiile private s-au mutat în Ilfov, unde s-au construit case și blocuri, însă autoritățile nu au ținut pasul cu infrastructura, cum ar fi școli, grădinițe sau transport public. De aceea vedem un trafic din ce în ce mai dificil de la an la an.
• O construcție de aproximativ 3.000 de locuințe poate însemna în jur de 5.000 de mașini noi care vor intra în București după finalizare. Personal, nu cred că este o soluție, mai degrabă aș densifica zonele centrale, unde există deja acces la transport în comun, școli, spitale și infrastructură. Aș găsi soluții de descurajare a folosirii mașinii personale, astfel încât să trăim într-un oraș mai sănătos și mai puțin poluat.

Cum s-a schimbat comportamentul cumpărătorilor

• Piața imobiliară din România este o piață extrem de tânără, are aproximativ 25 de ani, iar în acest timp consumatorul a evoluat semnificativ.
• La început, deciziile erau mai degrabă instinctuale, specifice unei piețe aflate la început de drum. În ultimii ani, consumatorul a devenit din ce în ce mai educat și mai sofisticat în modul în care ia decizii.
• Astăzi, cumpărătorii se uită mai atent la tipul de produs pe care îl achiziționează, la cine este dezvoltatorul, la arhitectura proiectului și la facilitățile oferite.

Greșelile investitorilor individuali

• Suntem norocoși că piața de închiriere din România este formată în mare parte din jucători mici, ceea ce nu duce la fluctuații majore de preț și explică de ce chiriile au crescut mai lent decât prețurile de vânzare. Acesta este un avantaj față de piețe dominate de investitori mari, unde presiunea pe creșterea chiriilor este mult mai mare.
• Greșeala principală pe care o fac investitorii individuali este că aleg să cumpere în zona în care locuiesc, fără să analizeze obiectiv potențialul investiției. În mod corect, ar trebui să se uite la zonele cu potențial de creștere, la lichiditate și la posibilitatea de a face un exit rapid, dar și la gradul de ocupare al proprietății.
• Personal, cred că am undeva la 12 criterii pe care trebuie să le bifeze o proprietate, astfel încât să o consider o investiție bună.

Ce diferențiază dezvoltatorii care vor performa

• Cred că în momentul de față este foarte important să te uiți cu atenție la tot ce înseamnă finanțare și cashflow. Foarte mulți dezvoltatori își bazau proiectele pe avansurile luate de la consumator, ceea ce nu mai poți face astăzi. 
• Au de câștigat dezvoltatorii mari, bancabili, cei care au avut deja relații cu băncile și știu cum se desfășoară tot acest proces. În opinia mea, va urma o creștere accelerată a prețurilor materialelor de construcție, ceea ce face și mai importantă stabilitatea financiară.

Practici din piață care afectează încrederea

• Există practici în piață care afectează încrederea cumpărătorilor, iar acestea nu țin neapărat de lipsa reglementărilor, ci mai degrabă de faptul că unele reguli sunt ocolite.
• Problema revine, din nou, la lipsa de transparență, care împiedică filtrarea naturală a jucătorilor și face dificilă atragerea unor investitori serioși.
• În lipsa unor reguli aplicate ferm și a unei piețe transparente, România rămâne greu de înțeles pentru investitorii internaționali, ceea ce limitează procesul de profesionalizare a sectorului rezidențial.
• În prezent, numărul investitorilor internaționali din rezidențial este foarte redus, spre deosebire de alte segmente ale pieței.

Cine suportă costul compromisurilor

• Dacă s-a făcut economie la ceva sau nu s-au folosit materiale la standardul promis, în cele din urmă suferă cumpărătorul, pentru că el utilizează acel bun pe zeci de ani. Există garanții, dar în practică ajungi să te judeci cu dezvoltatorul. Dacă nu răspunde, trebuie să-l acționezi în instanță, ceea ce este foarte greu pentru consumator.
• Cred că ar trebui simplificat sistemul de garanții, astfel încât dacă apare o problemă, dezvoltatorul să fie obligat să intervină direct.

Cel mai incomod adevăr despre piața rezidențială

• Suntem o piață tânără și s-au făcut greșelile care apar la început de drum. Dar cred că suntem pe drumul cel bun. Văd proiecte din ce în ce mai bune și dezvoltatori mai mari și mai serioși, preocupați să livreze un produs mai bun pentru consumator.

Cum va arăta piața în următorii 15-20 de ani

• Sper că vom avea produse și concepte de proiecte mai bune. Încă ne lipsesc facilitățile din jurul proiectelor, pentru că de multe ori s-a construit doar rezidențial fără servicii care să deservească acele locuințe.
• Este inevitabil că piața se va îndrepta către proiecte mai complete și mai bine integrate.

Fast track

• Piața imobiliară din 2026 va fi: dificilă.
• Investiția în imobiliare care chiar merită acum este în: apartamente în centrul și nordul orașului.
• Cumpărătorul român este: din ce în ce mai educat.
• Bucureștiul, ca piață imobiliară este: din ce în ce mai scump.
• Un trend care trebuie să dispară din piața imobiliară românească: dezvoltatorii care promit foarte multe și livrează foarte puțin.
• Un trend care va rămâne cu siguranță în piața imobiliară: același.
• Cel mai supraevaluat concept din piața imobiliară: piața de lux. În opinia mea, în România nu există piață de lux. Nu ai cum să ai lux fără facilitățile de care vorbeam mai devreme. Faptul că ți-ai făcut în casă anumite finisaje mai scumpe nu înseamnă lux.

‍